Kauf einer vermieteten Wohnung als Anlageobjekt - 2 Fragen dazu?

Weshalb jemand eine Wohnung vermietet, musst Du jeweils direkt Fragen. Gründe gibt es reichlich. Ich habe mal eine verkauft, da der für mich damit verbundene Aufwand einfach zu groß war. Mieterwechsel = mindestens 2 Termine vor Ort (und das war ziemlich weit weg von mir), dann gab es Leerstand... Die Wohnung war halt nicht gerade in bester Lage. Evtl. will der Besitzer mit dem Geld einfach was anderes machen, angefangen vom Kauf einer anderen Immo, Geschenke an die Kinder zu Lebzeiten, Weltreise, Kauf anderer Anlageprodukte...

Renditeimmobilien haben leider mehrere Haken, was aber nicht heißt, dass man davon generell abraten muss. Mal ein paar Widrigkeiten:

1. Der Mieter zahlt nicht.

2. Leerstand.

3. Immo ist alt und hat hohe Renovierungskosten.

4. Preisverfall (einmal mehr gilt: Auf die Lage achten!)

5. Sie macht Arbeit, vor allem bei zickigen Mietern

6. Immos sind illiquide, u.U. dauert es Monate bis Jahre, bis Du sie los wirst

7. Schäden können mehrere Jahresmieten fressen (Wasserrohrbruch im Badezimmer; die Bude steht unter Wasser, die Möbel des Mieters gehen kaputt; zigtausende Renovierungskosten; der Mieter muss für die Renovierungszeit wo anders untergebracht werden...)

Wenn Du eine neu renovierte Wohnung in einem guten Objekt hast und dazu einen unkomplizierten Mieter, dann kannst Du davon ausgehen, dass Du 10 bis 11 Nettomieten p.a. tatsächlich vereinnamst. Wenn Du ein älteres Objekt hast (z.B. Reihenhaus von 1960), bei dem noch die Elektroverkabelung neu gemacht werden muss, ein Wärmeschutz von Dir angebracht werden muss, die Böden neu gemacht werden müssen, das Garagentor auch fällig ist und der Holzwurm das Dachgebälk frisst, dann gute Nacht!

Eine vermietete Immobilie wirft nicht nur Ertrag ab wie ein Goldesel, sie erfordert auch allerhand Aufwand für die Erhaltung und Verwaltung. Das bedeutet Zeit und Geld. Eine neue Energieverordnung kann bedeuten, dass du die Mieteinnahmen von zehn Jahrenin Modernisierung investieren musst. Der blöde Mieter will eine neue Küche, obwohl die alte gerade mal zwanzig Jahre alt ist und noch prima aussieht. Die Gemeinde gestaltet die Straße neu und schick und beteiligt dich mit einem fünfstelligen Betrag an den Kosten. Und so weiter und so fort...

Eine Eigentumswohnung ist die SCHLECHTESTE Anlageform

die es auf diesem Planeten gibt.

Schon gar nicht wenn Du den Kauf finanzieren mußt,

dann verdient NUR die Bank dran.

Der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung lohnt sich nur, wenn du das Geld irgendwo bar rumliegen hast, wenn du es finazieren willst, hast du mindestens 20 Jahre einen Kredit an der Backe.

Und erst wenn der abezahlt ist, sind die Mieteinnahmen deine.

Bis dahin ärgerst du dich mit anderen Eigentümern ( bei einem MFH ) rum, hast Ärger mit Mietern ( mußt nur mal die Fragen / Antworten hier lesen ) und bist für Renovierung, Instandhaltung und Reparaturen zuständig.

also sehr genau überlegen,was man macht

Es werden dauernd massenweise Wohnungen verkauft, aber nicht nur unbedingt, weil es Probleme mit den Mietern gibt.

Warum eine Wohnung verkauft wird kann viele gründe haben.

-> Geldnot (kurzfristig wird eine größere Menge Geld benötigt)

-> Eigentümer wurde Geschieden, braucht Geld für Scheidung, oder was auch immer

-> Eigentümer hat ein leben Lang falsch gewirtschaftet und müsste die Wohnung renovieren, kann es sich aber nicht leisten

-> Eigentümer ist alt geworden und kann/will sich nicht mehr um die Wohnung kümmern und/oder hat keine Erben die die Wohnung übernehmen wollen

-> Eigentümer hat einfach keinen Bock mehr sich um eine extra Wohnung zu kümmern und nimmt lieber die Kohle

-> Eigentümer hat mehrere Wohnungen und will aus Geldgründen eine abtreten

-> Eigentümer hat ein besseres angebot bekommen und will die Wohnung abtreten und sich eine andere kaufen

gibt bestimmt noch einige mehr logische oder auch unlogische aber trotzdem "echte" Gründe warum Leute eine Wohnung verkaufen. Ärger mit den Mietern kann natürlich dazugehören.

Zur zweiten:

Es gibt mehrere Risiken bzw Dinge die das mitsich bringt. Man zahlt füreine Anzahlung einen Haufen kohle, das muss man sich "leisten" können, sowohl finanziell als auch mit den Nerven.

(Kommt natürlich aufs Geldpolster an).

Dazu muss man vielleicht Renovierungen vornehmen oder sonstiges.

Man muss sich ständig um die Wohnung kümmern wenn was ist. Der Mieter will dies oder das, da ist jenes Kaputt etc. das kann schonmal an den Nerven und aber auch am ersparten Zerren.

Da kommt vielleicht auch mal ne Miete zu spät usw. das sind alles Dinge die vorkommen.

Oder der totale Mietausfall über ein halbes Jahr. Das hat zur Folge: 1 halbes Jahr kein Geldeingang, aber Kosten durch den Kredit.

Ad1 : Das kann alle möglichen Gründe haben...

Vielleicht braucht er nur die Liquidität für eine andere Investition...

Kann aber auch sein, dass er mit dem Mieter Probleme hat....

oder dass er ( so andere Investition ) sein Geld rentabler anlegen möchte...

( Es gibt Anlageformen , die rentabler, aber dafür evtl auch riskanter sind...)

Ad2 : Zunächst richtig.

Du trittst in den betehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein..( Stichwort: Kauf bricht nicht Miete )

Das gilt zBsp auch im Hinblick auf eine mögl. Mieterhöhung, nachzuholende Reparaturen etc....

Risiko : Dein Mieter ist ein Querulant oder zahlt nicht/unpünktlich...

Vereinfachend : Vermietungen verlaufen nicht immer so ganz stressfrei....

...und da hat man zBsp mit anderen Anlagreformen weniger Risiko, dass es Ärger geben könnte - zBsp Bundesschatzbriefe...- da kannst Du immer ziemlich entspannt bleiben...; hast aber uU eine schlechtere Rendite...