Darf ein Vermieter die Kaution teilweise für Nebenkosten einbehalten?

Das wohl umstrittenste Rechtsproblem in Verbindung mit der Mietkaution ist die Frage, wann diese bei oder nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig ist. Wohl fast jeder Vermieter wird die Situation kennen, dass der Mieter die Rückzahlung in Verbindung mit der Rückgabe von Wohnung und Schlüsseln erwartet. Dies ist aber entschieden zu früh! § 551 BGB, der vieles regelt, sagt zur Frage des Zeitpunktes der Kautionsrückzahlung nichts. In der Rechtsprechung gesichert ist zunächst nur, dass die Kaution nicht vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen ist, und dass andererseits der Rückzahlungsanspruch des Mieters nach 30 Jahren verjährt. Wann denn aber konkret die Rückzahlung fällig ist, ist bei den Mietgerichten umstritten. Generell wird davon ausgegangen, dass dem Vermieter eine gewisse Zeit gelassen werden muss, seine etwaigen Gegenansprüche zu beziffern, da es natürlich keinen Sinn macht, die Kaution zurückzuzahlen und dann erst eigene Ansprüche zu stellen. Diese "gewisse Zeit" wird - von Gericht zu Gericht unterschiedlich - in der Regel irgendwo zwischen drei und sechs Monaten nach Vertragsende angesetzt. Innerhalb dieser Frist sollte der Vermieter in der Lage sein, seine eigenen Ansprüche gegen den ausgezogenen Mieter aufzurechnen, also eine korrekte Abrechnung zu erstellen und den verbleibenden Rest an den Mieter auszuzahlen. Von dieser Regel gibt es jedoch auch Ausnahmen. Man denke nur an folgenden Fall: Der Betriebskostenabrechnungszeitraum umfasst das Kalenderjahr und der Mieter zieht am 31. Januar aus. Da der Mieter für sich allein keine Zwischenabrechnung zum Zeitpunkt seines Auszugs verlangen kann (diese ist praktisch auch kaum durchführbar), bedeutet dies also, dass seine Betriebskosten für den Monat Januar erst im Folgejahr korrekt berechnet werden können, also weit jenseits der sechs Monate, die die überwiegende Rechtsprechung dem Vermieter als Zeit für die Kautionsabrechnung gibt. Da die Mietkaution auch diese Restforderung absichern soll, kann also noch keine zeitnahe Endabrechnung erstellt werden. Deshalb hat auch der BGH festgestellt, dass das Datum der Fälligkeit der Kautionsrückzahlung immer eine Frage des Einzelfalls ist und dass der Zeitraum zwischen Vertragsende und Kautionsabrechnung im Einzelfall durchaus mehr als sechs Monate betragen kann.

Generell kann man also unter Berufung auf diese Rechtsprechung sagen, dass der Vermieter zur Kautionsabrechnung dann verpflichtet ist, wenn er hierzu nach Vorliegen aller hierfür wesentlichen Rechnungen in der Lage ist und keine Gegenansprüche aus dem Mietvertrag mehr geltend machen kann.

Nein, das darfst Du als Vermieter nicht, und Dein Mieter hat Recht. Die Kaution ist ausschließlich dazu da, Dein Eigentum vor Beschädigung zu schützen; wenn Du einen Teil davon als "Ausgleich" für eventuell anfallende Nebenkosten einbehalten hast, hast Du eindeutig widerrechtlich gehandelt. Und ich glaube, das weißt Du auch ganz genau.

Du darfst die Kaution 6 Monate einbehalten. Es gibt ein Gesetz, das die Abrechnung von der Hausverwaltung in einem bestimmten Zeitraum verlangt. Das würde ich rechtlich abklären lassen.

Das sind folgende offenen Punkte, die nicht geklärt sind und von einander abhängig sind:

- zu späte Abrechnun ger Hausverwaltung

- 6 Monate Kautioneinbehalt

- Einbehalten darüber hinaus Geld für die NEbenkosten

die Kaution darf solange einbehalten werden, wie berechtigte Forderungen bestehen

Ja, Dein Verhalten ist völlig Korrekt!

Den voraussichtlichen Nachzahlungsbetrag kannst Du zurück halten. So haben mehrere Gerichte entschieden, aber leider nicht alle. Nicht rechtens war, dass Du Dir mit der Auszahlung des Hauptbetrags der Kaution solange Zeit genommen hast. Der Mieter hat Recht auf eine zügische Auszahlung, wenn alles in Ordnung ist. Das kann man unter normalen Umständen in 4 Wochen erledigen, obwohl die Gerichte dem Vermieter zwischen 3 und 6 Monate zugestehen. Lass den Mieter klagen, denn aus Aussagen meiner Mieter sagt der Mieterschutzbund viel, bis jemand Mitglied ist. Bis die Klage eingereicht und vor dem Amtsgericht ist, hast Du sicher den Rest der Kaution mit Abrechnung ausgezahlt.

Im Zweifel werde Mitglied bei Haus- und Grund.

Ja !!!!

hab mein schlaues büchlein gewälzt:

Wann Sie über den Kautionsbetrag spätestens abrechnen und ein eventuelles Guthaben an den Mieter auszahlen müssen, ist gesetzlich nicht geregelt. Wie so oft sind sich hier selbst die Gerichte nicht einig. Klar ist, dass Sie einen gewissen Zeitraum haben, um Ihre Ansprüche gegen den Mieter dem Grund und der Höhe nach zu prüfen. In der Regel sind dafür 3 Monate ausreichend. Im Einzelfall kann aber eine Prüffrist von bis zu 6 Monaten angemessen sein (OLG Celle, NJW 1985, S. 1715; OLG Düsseldorf ZMR 2000, S. 602). Nach einem BGH-Urteil (BGH-RE, NJW 1987, S. 2372) dürfen Sie sogar mehr als 6 Monate prüfen. Als Faustregel gilt, dass Sie spätestens dann abrechnen müssen, wenn alle erforderlichen Rechnungen vorliegen. Für die zu erwartende Betriebskostennachzahlung dürfen Sie Geld einbehalten Angenommen Ihr Mieter zieht 2 Monate bevor die nächste Betriebskostenabrechnung fällig ist aus. Ausgerechnet der Mieter, der am Jahresende immer eine dicke Nachzahlung zu zahlen hat. Sie fürchten jetzt, dass Sie das Geld nach Auszug des Mieters nicht mehr sehen.

Müssen Sie nicht! Ist eine Betriebskostennachforderung zu erwarten, können Sie einen angemessenen Betrag einbehalten (OLG Hamburg, NJW-RR 1988, S. 651; LG Berlin, GE 2000, S. 893). Je länger natürlich die letzte Betriebskostenabrechnung zurückliegt, umso höher darf die Summe sein, die Sie von der Kaution für die zu erwartende Nachzahlung zurückbehalten dürfen. Steht ein Abrechnungszeitraum von einem vollen Jahr an, dürfen Sie einen Betrag in Höhe von 3 bis 4 monatlichen Vorauszahlungsbeträgen zurückbehalten. Mehr als diesen Betrag können Sie nur dann verlangen, wenn Sie mit einer höheren Nachzahlung rechnen müssen (AG Hamburg, Urteil v. 22.2.1996 – 48 C 1969/95, WM 1997, S. 213). Hat Ihr Mieter in den letzten Jahren immer eine Nebenkostenrückzahlung erhalten, können Sie natürlich nicht plötzlich bei seinem Auszug einen Anteil für eine eventuelle Betriebskostennachforderung einbehalten.

Hallo,

die Kaution stellt nur eine Sicherheit für den Vermieter in Bezug auf die Mietsache dar.

Genau heißt dies, dass die Kaution als Sicherheitsleistung zu nehmen ist, falls das Mietobjekt Schäden aufweist, die der ehemalige Mieter nicht nach angemessener Fristsetzung beseitigt hat.

Der Vermieter hat maximal 6 Monate Zeit Ersatzansprüche durch Mängel am Mietobjekt geltend zu machen.

Danach verjähren diese Ansprüche! (gilt seit der Änderung des Mietrechtgesetzes von 2002)

Hier ist das Gesetz eindeutig!

Wenn dir der Mieter die Wohnung in ordnungsgemäßen Zustand übergeben hat, bist du verpflichtet die Kaution also spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses in voller Höhe aus zu zahlen.

Die Endabrechnung der Nebenkosten kannst du ihm höchstens nach Erstellung an seine neue Adresse zu schicken und hoffen, dass er diese dann auch bezahlt.

Sonst bleibt dir nur die Klage.

Bedenke auch, dass der Mieter, sobald er Klage einreicht, Anspruch auf Verzinsung seit Fälligkeit hat.

Auch wenn du die Nebenkostenabrechnung in der Zwischenzeit fertig haben solltest, erlischt dieser Anspruch dann nicht.

Mit ner Rechtschutzversicherung u nem guten Anwalt könnte er dir noch allerhand Kosten aufbrummen

die weit über der möglichen Nachzahlung liegen könnten.

Ich hab im Mietvertrag mit meinem Mieter dafür extra ne Klausel rein geschrieben, dass bei Beendigung des Mietvertrages und ordnungsgemäßer u ohne Mängel übergebener Wohnung die Hälfte der Kaution ausbezahlt wird und der Rest nach Endabrechnung der Nebenkosten, die nach den gesetzlich vorgeschriebenen Fristen erstellt wird, abzüglich der entstandenen Nachzahlung.

So bin ich auf der sicheren Seite, denn das gleiche Problem hatte ich auch schon mal.

Gruß

Diamond

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