Bekomme ich von privaten Vermietern von Eigentumswohnungen kleinen Erfahrungsbericht?
Hallo! Ich stehe in Verhandlungen mit einem Vermögensberater, der Eigentumswohnungen vermittelt bzw. aus seinem Bestand verkauft. Konkret ist dies eine vermietete Wohnung im Ruhrgebiet (durch-renoviert, Isolierverglasung), Bj. 1961, 50 qm, Innenstadtlage im 4. Stockwerk, ohne Balkon, KP 62.000,00 Euro zzgl. Notarkosten etc., Mieteinnahme pro Monat rd. 300,00 Euro. Wir planen Vollfinanzierung! Wer hat Erfahrungen und schreibt mir ein paar Zeilen dazu?
Hausverwalter2011-07-29T00:19:52Z
Beste Antwort
Finger weg! Die Wohnung ist zu teuer und die Mieteinnahmen (ist das inkl. Betriebskostenvorauszahlung ?) ist zu niedrig. Außerdem ist die Wohnung alt und Innenstadt kann heißen, keine gute Wohnlage.
Des Weiteren schau dir den Verwalter an. Ist er professionell ? Führt er eine Beschlusssammlung ? Wenn nein, vergiss es - muss er seit 2007. Wie verhalten sich die Eigentümer untereinander ? Sieht man, wenn man sich die Protokolle durchliest.
Welche Gründe gibt der Vermögenberater an die Wohnung zu verkaufen ? Wenn die Wohnung soooo guuut ist, dann würde er sie behalten.
Und dann noch eine Vollfinanzierung. Bei Bj. 1961 wie sieht das Dach aus, wie sieht die Heizung aus, wie sieht die Isolierung des Hauses aus, welche Reparaturen sind geplant und welche sind wann fällig ? Da benötigst du zusätzlich Rücklagen, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung mehrheitlich beschließt. Das sind weitere Kosten.
Schau dir das Grundbuch und das Lastenverzeichnis an.
Bis 2013 sind Warmwasserzähler Pflicht und Rohrdichtungsprüfungen sollen ebenfalls Pflicht werden usw...
Erkläre ihm, dass du die Wohnung für 25.000 Euro nehmen würdest max. 30.000 Euro und warte ab was passiert...
Hallo Dieter W Bei einer Vollfinanzierung einschließlich aller Kaufnebenkosten kommst Du so auf ca. 68.000,--€. Bei einem Immobiliendarlehen in dieser Höhe kannst Du, weil Du ohne Eigenkapital finanzierst, mit ca. 5.5% Nominalzins rechnen. Das bedeutet bei einer Finanzierung über 20 Jahre eine monatliche Rate von 468,-€. Deine Mieteinnahme von 300,--€ Kaltmiete musst Du um die nicht auf Deinen Mieter umlegbaren Nebenkosten kürzen. Außerdem ist eine Instandsetzungsrücklage von mindestens 0,50€ je qm pro Monat einzukalkulieren. Jetzt ziehst Du noch pauschal ca. 10% der Miete als Rücklage für Leerstand ab, dann bleiben Dir im günstigsten Fall 240,--€ für Deinen Kredit übrig. Das bedeutet Deine Mieteinnahme deckt nicht mal die Zinsen. Die steuerlichen Aspekte kannst Du vernachlässigen. Die Mieteinnahme muss versteuert werden, Zinsen und Afa kannst Du absetzen. Da bleibt nicht viel für Dich übrig. Die Gegenprobe sieht wie folgt aus. Wenn du nur die Differenz von 70,--€ monatlich mit 2% zins anlegst, hast Du nach 20 Jahren 20.000,--€ am Konto. Wenn Du die gesamte Differenz zwischen Netto-Kaltmiete und Deiner Monatlichen Rate, das sind 228,--€ mit 2% Zins 20 Jahre lang anlegst, das sind das 67000,--€. Jetzt kommt beim Immobilienverkäufer das Argument Wertsteigerung ins Spiel. Das kann natürlich sein, muss aber nicht. Allein durch Alterung verliert die Immobilie mindestens 1% pro Jahr. Und darum gilt bei eine Immobilie als das immer wieder beschworene Wort wichtig ist: Lage – Lage – Lage. Und genau die kann ich ohne genaue Angaben zum Objekt nicht bewerten. Aus diesem Grund schließe ich mich im Gesamturteil der Mehrheit der Antworten an, und rate zu extremer Vorsicht.
Lass die Finger davon. Die durchschnittlichen Rendite bei einer Mietwohnung ist mit den Zinsen zu vergleichen. Wenn Du alles finanzierst legst Du nur drauf
Bei Mieteinnahmen von 300 € benötigst du ca. 20 jahre, damit du den Kaufpreis plus Nebenkosten reinbekommst. Dabei setze ich voraus, dass du wirklich *keine* Ausgaben für die Wohnung hast (was unwahrscheinlich ist), auch keine Steuern und Abgaben zahlst (was unmöglich ist), und dass die Wohnung *immer* vermietet ist. Und bei Vollfinanzierung (rechne mit einem Kredit über 70.000 €) trägt das diese Wohnung Zins und Tilgung bei weitem nicht.
Ich würde die Finger davon lassen, da ich keine Vorteile für dich sehe, nur für den Vermittler (Verkaufs-, Kredit-, Makler-Provision). Traue keinem Vermögensberater. auch die wollen Geld machen.
Vollfinanzierung? Also ich vermiete selber ein paar Wohnungen. 1. Die Wohnung ist von 1961 das heißt, du mußt dir genau anschauen, ob schon mal die Leitungen und die Rohre ausgetauscht worden sind. Dann mußt du schauen, ob in nächster Zeit an dem Haus allgemein was gemacht werden muß. Da mußt du dann mit bezahlen. Oft ist es auch üblich, daß du Geld auf die Seite legen bzw. bezahlen mußt, damit welches da ist, wenn Reperaturen an der Heizung anstehen. Wenn das Haus einen Hausmeister hat, dann mußt du den auch mit bezahlen. Bei Mieteinahmen von 300 Euro? Ist das Warm oder Kalt, ist das Netto? Vergiss nicht, die Mieteinnahmen mußt du ja auch versteuern. Auch kannst du davon ausgehen, daß du mal den Boden oder sonstiges austauschen mußt, wenn ein Mieterwechsel bevorsteht. Also wenn du 300 Euro pro Monat von den 62000 Euro abbezahlen kannst, gehe ich mal davon aus, das du ja mindestens 20 Jahre brauchst. Also ohne Eigenkapital würde ich das nicht machen, weil die Zinsen ja das bischen Rendite auffrisst.